Immobilier à l'étranger

Double imposition, droits de succession différents, obligations déclaratives et imposition des plus-values immobilières

La fiscalité de l'immobilier étranger est un enjeu croissant dans le contexte de la mondialisation économique. Face à l'essor des investissements transfrontaliers et de la mobilité internationale , de nombreux particuliers et entreprises gèrent des actifs immobiliers dans plusieurs juridictions. Nous analysons en détail cette question en présentant un aperçu des principaux enjeux liés à la fiscalité de l'immobilier détenu par des étrangers, en examinant la réglementation italienne et internationale, ainsi que les conséquences fiscales pour les propriétaires.

Pour les résidents fiscaux italiens, la possession d'un bien immobilier à l'étranger est soumise à des obligations fiscales spécifiques. La législation italienne prévoit l' Impôt sur la Valeur des Biens Immobiliers Situés à l'Étranger (IVIE), introduit par le décret « Sauver l'Italie » de 2011. L'IVIE est calculé sur la base de 1,06 % de la valeur du bien telle que déterminée par l'administration fiscale étrangère ou, à défaut, sur le prix d'achat ou la valeur marchande.

Outre l'IVIE, les résidents fiscaux italiens doivent inclure dans leur déclaration de revenus (Formlo Redditi PF) tout revenu provenant de biens immobiliers situés à l'étranger, tels que les revenus locatifs ou les plus-values réalisées sur la vente de biens immobiliers. Ce revenu est soumis à l'impôt sur le revenu des personnes physiques (IRPEF) selon le barème progressif prévu par le système fiscal italien.

Afin d'éviter la double imposition , c'est-à-dire l'application d'impôts à la fois dans le pays de résidence du propriétaire et dans le pays où se situe le bien, l'Italie a signé de nombreuses conventions internationales. Ces traités établissent des critères de répartition des droits d'imposition entre les pays concernés et prévoient souvent des mécanismes de crédit d'impôt.

Concernant les revenus immobiliers provenant de l'étranger, il convient de se référer à l'article 6 du Modèle de code fiscal de l'OCDE, qui prévoit que ces revenus sont imposables dans le pays où se situe le bien. Cette disposition ne doit pas être interprétée comme signifiant une imposition exclusive dans un seul pays, mais plutôt comme signifiant que les revenus immobiliers étrangers sont imposés à la fois dans le pays de leur source et dans le pays de résidence fiscale du bénéficiaire.

Dans ce cas, les conventions internationales prévoient que la double imposition est atténuée par l'application d'un crédit d'impôt pour les impôts étrangers dans le pays de résidence fiscale. Par exemple, si un bien situé en France génère des revenus imposables en France, l'impôt payé en France peut être déduit de l'impôt sur le revenu des personnes physiques dû en Italie.

À l'échelle internationale, la réglementation fiscale varie considérablement d'un pays à l'autre. Dans certaines juridictions, comme les États-Unis, les résidents fiscaux sont tenus de déclarer leurs revenus mondiaux, y compris ceux provenant de biens immobiliers situés à l'étranger. Dans d'autres pays, la fiscalité peut être beaucoup plus avantageuse, incitant ainsi aux investissements immobiliers étrangers.

La complexité de la réglementation fiscale internationale rend une planification fiscale rigoureuse indispensable pour les propriétaires immobiliers à l'étranger. Consulter des experts en fiscalité internationale permet d'optimiser les structures d'investissement, de réduire la charge fiscale globale et de garantir la conformité avec la législation de toutes les juridictions concernées.

Par exemple, le recours à des structures juridiques spécifiques, telles que les fiducies ou les sociétés de portefeuille, peut offrir des avantages considérables en matière de fiscalité et de protection du patrimoine. Toutefois, ces stratégies doivent être mises en œuvre avec prudence afin d'éviter tout risque de sanctions pour fraude ou évasion fiscale.

La fiscalité immobilière internationale est un domaine complexe et dynamique, influencé par l'évolution constante des réglementations nationales et internationales. Il est essentiel pour les propriétaires de comprendre leurs obligations fiscales et d'adopter une stratégie de planification fiscale adaptée, incluant la planification successorale. C'est la seule façon de tirer pleinement parti des opportunités offertes par les investissements immobiliers mondiaux tout en minimisant les risques et les coûts liés à la fiscalité et à la transmission du bien immobilier par succession.

Dans un monde de plus en plus interconnecté, la gestion efficace de la fiscalité et du transfert de biens immobiliers à l'étranger représente un défi crucial pour les investisseurs et un élément essentiel de leur stratégie financière globale.

À propos de l'auteur

Edoardo Tamagnone est avocat et associé du cabinet Tamagnone Di Marco Avvocati Associati. Il est spécialisé en fiscalité internationale, structuration d'investissements et gestion de patrimoine pour les investisseurs, les family offices et les entreprises ayant des activités transfrontalières.

Il exerce à Turin et à l'international, en se concentrant sur les enjeux à l'intersection du droit, de l'économie et des capitaux mondiaux.

Pour des conseils spécialisés en matière d'investissement à l'étranger, vous pouvez nous contacter au 011-6605068.

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